Immobilie mieten / vermieten

Nach der Besichtigung und der Wohnungszusage halten Sie endlich den Mietvertrag in den Händen. Spätestens jetzt beginnt die Vorfreude auf die neue Wohnung.

Mietverträge über Wohnraum müssen grundsätzlich nicht schriftlich geschlossen werden. Dennoch ist es stets ratsam, einen Mietvertrag schriftlich abzuschließen, damit beide Vertragsparteien Klarheit über die übernommenen Rechte und Pflichten erlangen. Dies kann auch im Falle eines späteren Streits bei Beweisfragen hilfreich sein.

Genießen Sie sehr niedrig angesetzte Betriebskosten immer mit Vorsicht: Spätestens bei der ersten Betriebskostenabrechnung können hier hohe Nachzahlungen drohen. Außerdem sollten Sie beachten, dass Sie dem Vermieter Modernisierungen, die Sie auf eigene Kosten durchführen, am Ende der Mietzeit nicht in Rechnung stellen können. Der Vermieter hat sogar die Möglichkeit, auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu bestehen. Wenn Sie also zum Beispiel einen neuen Boden verlegen möchten, bietet sich eine Modernisierungsvereinbarung mit dem Vermieter an.

Vermieter und Mieter können in der Regel nur unter Einhaltung gesetzlicher Fristen kündigen. Der Mieter muss grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Wenn der Vermieter kündigt, richtet sich die Frist nach der Dauer des Mietverhältnisses - dabei kommt es darauf an, ob es länger als fünf, acht oder zehn Jahre besteht. Außerdem muss der Vermieter eine Kündigung begründen. Der Mieter ist dazu nicht verpflichtet. Eine Kündigung muss immer schriftlich erfolgen. Wer zusammen mit seinem Partner oder Freunden eine Wohnung mietet, kann den Mietvertrag auch nur gemeinsam kündigen. Es sei denn, laut Mietvertrag sind wechselnde Mieter möglich.

Eine gesetzlich verpflichtende Mietkaution für den Mieter gibt es nicht. Daher muss sie, wenn vom Vermieter gewünscht zwischen Vermieter und Mieter vertraglich vereinbart werden. Dies geschieht üblicherweise im Mietvertrag.

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung für den Vermieter, wenn der Mieter seinen Zahlungspflichten nicht nachkommt. Der Vermieter kann sie zum Beispiel einbehalten, wenn ein Mieter Sachschäden verursacht. Die gesetzlichen Regelungen zur Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten sind in §551 des Bürgerlichen Gesetzbuches festgeschrieben. Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten betragen.

Die Kaution wird grundsätzlich nicht zum Vertragsabschluss fällig, sondern muss erst zu Beginn des Mietverhältnisses gestellt werden. Außerdem ist der Mieter nicht dazu verpflichtet, die gesamte Kaution in einer Summe zu leisten. Er kann sie stattdessen in drei gleich großen Raten in den ersten drei Monaten bereitstellen.

Eine Mietkautionsbürgschaft stellt eine Alternative zur Mietkaution durch Geldleistung dar. Über eine Versicherung wird dem Vermieter die notwendige Sicherheit geleistet und der Mieter kann die Geldsumme, die er für die Kaution bereitstellen müsste, anderweitig nutzen. Mögliche Schäden kann der Vermieter dann der Versicherung melden, welche den Betrag leistet und anschließend vom Mieter einfordert.

In der Regel muss der Mieter einer Immobilie neben der Kaltmiete auch Nebenkosten zahlen. Um Unstimmigkeiten zwischen Mieter und Vermieter zu vermeiden, sollten Sie bei der Nebenkostenabrechnung auf folgende Punkte achten:

Nur die im Mietvertrag aufgeführten Kosten dürfen in die Nebenkostenabrechnung. Dazu zählen

• Grundsteuer,
• Sach- und Haftpflichtversicherung,
• Kaltwasser, Abwasser und Heizung,
• Hausreinigung, Gartenpflege und Schornsteinreinigung,
• Hausmeister, 
  
• Aufzug und Beleuchtung (an bzw. in der Immobilie),
• Gemeinschaftsantenne und Gemeinschaftswaschküche,
• Straßenreinigung und Müllbeseitigung.

Die Höhe der Nebenkosten wird durch den Verteilerschlüssel festgelegt und muss im Mietvertrag geregelt sein. Verteilerschlüssel für die Nebenkostenabrechnung können der Verbrauch, die Wohnungsgröße, die Personenanzahl oder die Anzahl der Wohneinheiten sein. Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, erfolgt die Abrechnung der Nebenkosten nach Anteil der Wohnfläche. Heizkosten müssen vom Vermieter jedoch verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Diese Kosten dürfen vom Vermieter nicht auf den Mieter umgelegt werden:

• Hausverwaltung,
• Instandhaltung und Instandsetzung,
• Anschaffung und Installation von Feuerlöschern,
• Erstbepflanzung,
• Verwaltungsarbeit und Bankgebühren.

Beauftragen Sie eine Hausverwaltung für Ihr Mietshaus oder Ihre Mietwohnung und erhalten Sie so ohne großen Eigenaufwand den Wert Ihres Objekts.

Die Tätigkeit der Hausverwaltung setzt keine generelle Qualifikation voraus. Ein guter Verwalter sollte jedoch vor allem über wirtschaftliche, immobilientechnische und juristische Kenntnisse verfügen. Der Verwalter hat einen wichtigen Einfluss auf den Erhalt und den Wert der Immobilie, daher ist es sinnvoll, Empfehlungen befreundeter Immobilienbesitzer zu folgen, um eine geeignete Verwaltungsfirma zu finden.

Bei einem Haus mit Eigentumswohnungen regelt das Wohneigentumsgesetz die Pflichten des Verwalters. Zu seinen Aufgaben gehören unter anderem die Beauftragung von Instandhaltungsmaßnahmen für Treppenhaus, Heizung und Kellern sowie die Jahresabrechnungen der Hausgelder. Auch die Organisation der Eigentümerversammlung und die Durchsetzung ihrer Beschlüsse liegen in seinem Verantwortungsbereich.

Wenn Sie eine Hausverwaltung beauftragen, fallen Kosten an. Diese richten sich unter anderem danach, welche Aufgaben der Verwalter übernimmt. Im Durchschnitt liegt der Preis für eine Standardverwaltung bei etwa 30 Euro pro Wohnung im Monat. Diese Kosten dürfen nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Bei der Suche nach einem geeigneten Hausverwalter sollten Sie jedoch nicht zu sparsam sein. Eine Firma mit Verwaltungsfachkenntnissen ist ihren Preis wert.

Bei der Nebenkostenabrechnung gilt: Vermieter können Ihren Anspruch auf Rückzahlung verlieren, Mieter hingegen nicht. Daher ist es wichtig, dass ihre Nebenkostenabrechnung rechtssicher ist. Denn bei steigenden Preisen und Gebühren schauen viele Mieter noch genauer hin.

Ist Ihre Nebenkostenabrechnung nicht korrekt, kann es im schlimmsten Fall dazu kommen, dass Sie als Vermieter auf den Mehrkosten sitzenbleiben. Achten Sie besonders darauf, dass formell alles korrekt ist. Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter zum Beispiel nach Ende des Abrechnungszeitraums innerhalb von maximal 12 Monaten vorliegen. Schicken Sie die Abrechnung zu spät raus, gilt sie als ungültig. Außer Sie können nachweisen, dass die Verspätung nicht Ihre Schuld ist.

• Abrechnungsfrist: bis ein Jahr
  
• Maximal 12 Monate abrechnen
  
• Vollständige Angaben
  
• Für den Laien nachvollziehbar
  
• Keine Pauschalen oder Schätzungen
  
• Nur abrechnen wie vereinbart

Beantworten Sie Rückfragen zur Nebenkostenabrechnung möglichst sofort. Korrekturen sind auch im Nachhinein möglich, sofern sie nicht zu Lasten des Mieters gehen. Fragen oder Einwände zu einer formell korrekten Nebenkostenabrechnung sind aber kein Grund dafür, dass der Mieter nicht pünktlich zahlt. Für die Formulierung von Einwänden hat der Mieter ein Jahr nach Erhalt der Abrechnung Zeit, auch wenn er schon bezahlt hat. Guthaben müssen Sie dem Mieter in jedem Fall pünktlich erstatten, auch wenn Ihre Nebenkostenabrechnung nicht korrekt war.

Solvent, umgänglich und zuverlässig – jeder Vermieter möchte einen angenehmen Mieter für sein Objekt finden. Aus den vielen Interessenten den aufzuspüren, der pünktlich zahlt und pfleglich mit der Wohnung umgeht, ist eine Herausforderung. Diese Tipps sollen Ihnen dabei helfen, vernünftige Mieter zu finden.

Eine angemessene Miete ist der erste Schritt auf der Suche nach einem zuverlässigen Mieter. Fällt sie zu niedrig aus, müssen Sie mit vielen Anfragen rechnen – auch von nicht solventen Interessenten. Begehen Sie jedoch nicht den Fehler, zu viel Geld zu fordern. Damit schrecken Sie passende Bewerber ab oder sorgen dafür, dass die Mieter schnell wieder ausziehen. Ein Auszug der Anwohner ist häufig mit Mietausfällen verbunden. Außerdem gilt in manchen Städten die Mietpreisbremse. Dort können Sie die Miete nicht beliebig hoch festsetzen. Informieren Sie sich, ob diese Beschränkung für Ihre Immobilie gilt.

Informative und aussagekräftige Anzeigen sprechen potenzielle Kandidaten an. Vermitteln Sie alle Informationen, die Ihnen zur Verfügung stehen. Nebenkosten, Stellplatz, Ausstattung – je detaillierter die Angaben zum Mietobjekt, desto passgenauer melden sich die Interessenten. Qualitativ hochwertige und gut ausgeleuchtete Bilder wirken ansprechend und vermitteln den Interessenten einen ersten Eindruck. Preisen Sie nichts an, was nicht den Tatsachen entspricht. Den potenziellen Mietern wird auffallen, dass die Wohnung direkt an einer Straßenbahnlinie liegt, selbst wenn Sie in der Anzeige die ruhige Lage bewerben. Überlegen Sie sich, wer in die freie Immobilie einziehen soll und schneiden Sie die Anzeige auf die Zielgruppe zu. Schwebt Ihnen eine Familie vor, weisen Sie auf vorhandene Schulen und Kindergärten hin. Fragen Sie sich, wer am besten zu den anderen Anwohnern passen könnte. So können Sie Konflikten unter den Mietern vorbeugen.

Sollte eine Flut von Anfragen auf Sie einprasseln, filtern Sie Ihre Wunschkandidaten aus. Machen Sie sich im Vorfeld eine Liste der Kriterien, die für Sie wichtig sind. Laden Sie nur vielversprechende Bewerber ein. Die Wohnung sollte ansprechend hergerichtet sein, wenn die potenziellen Mieter sie betreten. Erledigen Sie eventuelle Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten vor der ersten Besichtigung. Dies sorgt für einen positiven ersten Eindruck. Lüften Sie die Immobilie, damit schlechte Luft die Kandidaten nicht abschreckt. Besichtigungstermine bei Tageslicht sorgen für gute Lichtverhältnisse.